Bauchgefühl für Logistikimmobilien
Den Geschäftsbereich Logistics zusätzlich zur bundesweiten Vermarktung von Immobilien in den Bereichen Office, Invest und Retail hinzuzunehmen, war ursprünglich die Idee eines Kollegen. Als dieser vom Gewerbemakler Brockhoff aus Essen in ein anderes Unternehmen wechselte, übernahm Tobias Altenbeck und baute das Geschäftsfeld auf.
Mit Erfolg: Unter seiner Leitung sind seit 2018 über 750.000 Quadratmeter Fläche vermittelt worden. Das Geschäftsfeld Logistics ist von allen am stärksten gewachsen und macht inzwischen rund ein Drittel des Umsatzes aus. Und auch für Altenbeck hat sich diese Entwicklung ausgezahlt: Seit März ist der 39-Jährige Geschäftsführer für den Bereich Logistics.
„Im Vergleich zum Office-Bereich geht es in der Logistik etwas bodenständiger zu“, beobachtet Altenbeck. „Der generelle Generationswechsel, inklusive neuer Geschäftsführer und Vorstände, bringt nun aber mehr frischen Wind mit.“ Der Mitarbeiter rücke aufgrund des Arbeitskräftemangels stärker in den Vordergrund. Die Unternehmen achteten zum Beispiel auf eine gesunde Work-Life-Balance, böten Homeoffice, Kita-Plätze an und vieles mehr. Und beim nachhaltigen Bauen liege die Logistik vor dem Office-Bereich: Ein Großteil der Bauten sei nach DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) zertifiziert, meist mit Zertifikat in Gold, immer öfter sogar Platin. „Viele verstehen die Zeichen der Zeit“, so der kontaktfreudige Essener, dem es auch in der strategischen Beratung wichtig ist, „zum Nachdenken anzuregen und einen Samen im Kopf zu pflanzen.“
Unna Logistics Park ein (Foto: MLP Group).
Zwei Segmente
Zum Bereich Logistics zählen beim inhabergeführten Unternehmen mit derzeit 19 Mitarbeitern zwei unterschiedliche Segmente: Bei „Light Industrial“ geht es typischerweise um die Vermittlung von Hallen- und Bürokombinationen von weniger als 7.000 Quadratmetern in Gewerbegebieten, die sich von den klassischen Logistikhallen auch durch die individuellere Bauweise unterscheiden. „Die Eigentümerstruktur in diesem Bereich zeichnet sich eher durch Privatpersonen und Family Offices aus, so dass häufig bankenunabhängiges Großvermögen investiert ist“, so Altenbeck. Dieser Bereich sei recht betreuungsintensiv, weil die Immobilienberater sich kleinteilig je nach individuellem Bedarf auf die Suche nach geeigneten Flächen begeben.
Ganz anders – weil unter anderem viel skalierbarer – ist es bei „Big Box Logistics“. Hier hat der Gewerbemakler mit großen Logistikern und Logistikdienstleistern zu tun, die einen Bedarf von mindestens 8.000 bis 10.000 Quadratmeter Fläche in Industriegebieten haben. „Wenn langjährige Kunden wie die WM Group aus Bocholt etwa einen Kontrakt in Aussicht haben, suchen wir nach Logistikhallen im vorgegebenen Suchgebiet“, so Altenbeck. „Seit 2018 haben wir allein für dieses Unternehmen über 105.500 Quadratmeter Logistikfläche gezielt vermittelt.“
Mit solchen Stammkunden erzielt das Unternehmen rund 77 Prozent des Umsatzes. „Wir haben ein gutes Grundrauschen über unsere Stammkunden, darunter viele Mittelständler und Familienunternehmen“, unterstreicht der Geschäftsführer.
Aufgrund des geringen Angebots würden Neubauten noch immer sehr gut abvermietet. Oft werde spekulativ gebaut, jedoch hat sich durch die wirtschaftliche Gesamtlage eine abwartendere Haltung entwickelt – sowohl auf Eigentümer-, als auch auf Mieterseite. Allerdings: „Die Bautätigkeiten werden nach der starken Wachstumsphase in der Corona-Zeit nun weniger: Es gibt aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Lage eine abwartende Haltung, die vormals immense Nachfrage ist daher etwas zurückgegangen.“ Ein Grund: Logistikflächen sind inzwischen teilweise teurer als Büroflächen, obwohl dort eigentlich der Kapital- und Markteinsatz höher ist. Rekordergebnisse wie 2021 und 2022 hat es 2023 nicht geben. Auch in 2024 stellt sich die wirtschaftliche Gesamtlage als herausfordernd dar, so dass längere Abwicklungszeiten und gezielte Prüfprozesse die Geschwindigkeit von Vertragsabschlüssen beeinflussen. Aber man werde „ein gutes Umsatzergebnis machen“, sagt Altenbeck.
Praktische Lehre bevorzugt
Nicht immer leicht sei es, sich bei 50 und mehr Bällen in der Luft nicht zu verrennen, sondern zu filtern, was wichtig ist und abschlussorientiert zu denken. „Vor allem braucht es dabei ein gutes Bauchgefühl“, so Altenbeck, dessen Begeisterung für Immobilien und in besonderer Weise für den Logistikbereich erst im Laufe der Jahre entstand.
Ursprünglich hatte er Mathematik oder auf Grundschullehramt studieren wollen. Nach dem Zivildienst beim Deutschen Kinderschutzbund sei ihm jedoch klar geworden, dass er bald Geld verdienen wollte und ihm eine praktische Lehre besser liegen würde als ein theoretisches Studium. Nach seiner Ausbildung zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft bei der Wohnungsgesellschaft Gagfah absolvierte er ein berufsbegleitendes Bachelor-Studium zum Diplom-Immobilienwirt an der Deutschen Immobilien Akademie Freiburg (DIA).
Bevor er vor zehn Jahren zu Brockhoff wechselte und sich in der Zeit vom Immobilienberater „Büro“ über den Teamleiter zum Bereichsleiter hocharbeitete, war er ein Jahr in Australien gereist, hatte dort unter anderem ein einmonatiges Praktikum als Immobilienmakler absolviert und verbrachte einen Monat auf Bali. Den jüngsten Schritt auf der Karriereleiter, der den Titel Geschäftsführer mit sich brachte, will er jedoch nicht zu hoch hängen: „Wir sind ein Maklerhaus mit flacher Hierarchie und insofern passiert das dann so.“
Die Trennung von Arbeit und Privatleben sei einige Zeit eine Herausforderung gewesen, gelinge ihm aber inzwischen gut. Für den Ausgleich sorgen neben Fernreisen wie etwa nach Peru, Thailand oder Nicaragua vor allem Outdoor-Sportarten wie Radfahren, Joggen und Wandern. Zu einem perfekten Wochenende gehören außerdem Treffen mit Freunden, Fußballschauen, Cafés, Kneipen und Discos – gern auch an beiden Tagen. „Der Austausch und Kontakt mit vielen unterschiedlichen Menschen bedeutet mir viel“, unterstreicht Altenbeck. Und diese Vielseitigkeit sei auch die Motivation für seinen Job: „Ich schätze die Kontakte auf persönlicher Ebene, die Einblicke und das Mitgestalten.“ (tof)
